El crowdfunding inmobiliario está ganando terreno en España. A pesar de que el crowdfunding es una práctica que existe desde hace muchos años, ha sido ahora cuando se ha regulado por la Ley 5 /2015 para el fomento de la financiación empresarial.
Esta ley establece medidas de protección a los inversores, ya sean profesionales o no profesionales, con el fin de darles seguridad y tranquilidad en estos proyectos.
A partir de este momento, se potencian y fomentan las micro inversiones, sobre todo en el sector inmobiliario, utilizando plataformas de financiación participativa o crowdfunding. Estas plataformas seleccionan proyectos y ejecutan las inversiones en el sector inmobiliario.
Normalmente compran, reforman o construyen y luego venden. La última gestión es el reparto de beneficios entre todos los inversores proporcionalmente y de acuerdo a los contratos previamente formalizados entre las partes cuando se lleva a cabo la inversión.
Este tipo de acción permite a los pequeños inversores entrar en proyectos grandes de inversión, que si no fuera así, estarían solo reservados a los grandes capitales. Al poner un poquito de su dinero unido al de muchos, el capital es mayor y la inversión puede ser mayor también, o en bienes más importantes o en proyectos de mayor envergadura.
Por otro lado, aportan dinero en pequeña cantidad, son inversionistas, pero se suman a la gestión de quien lidera el proyecto, no participando en la toma de decisiones porque no está dentro de sus competencias. Sí estarán luego para recibir su parte proporcional de los beneficios o rentabilidad obtenida.
El crowdfunding, como su nombre indica, significa “recogida de fondos en masa“, con el fin de conseguir ejecutar un proyecto concreto. Se trata de un modelo de inversión colectiva para financiar proyectos. Inicialmente eran tecnológicos ampliándose a todas las áreas, sobre todo al sector inmobiliario, algo novedoso.
No olvidemos que también puede abrir puertas a riesgos y a nuevos tipos de delitos y estafas. El riesgo se incrementa porque el micro inversor no suele estar suficientemente familiarizado con este producto, los gestores y plataformas que lo llevan a cabo hay veces que no son lo suficientemente solventes y el control que existe sobre las mismas no siempre es completo.
La única forma que tienen las gestoras o plataformas de poder recoger fondos del pequeño inversor cuando seleccionan un proyecto, es con una gran visibilidad mediante las campañas de captación de fondos, y para eso, utilizan las nuevas tecnologías. Con sus correspondientes campañas de Marketing y Divulgación, qué es lo que caracteriza este sistema.
Antiguamente, entrar en proyectos grandes inmobiliarios implicaba tener grandes fortunas, por lo que solo tenían acceso las grandes empresas o las grandes familias. De esta forma, son más y más los pequeños inversores que pueden acceder a participar en un gran proyecto de varios millones de euros con pocos recursos y beneficiarse de sus grandes resultados.
Se puede formar parte de este tipo de iniciativas desde 50 euros en algunos casos, e ir incrementando hasta la cantidad que uno desee. Lo recomendable es que sea de 1000 euros en adelante.
La empresa o plataforma debe cumplir una serie de requisitos:
1- Empresa experta en el sector inmobiliario.
2- Que encuentre un activo interesante y atractivo para los inversores.
3- Que formalice la compra.
4- Que ejecute el proyecto.
5- Que consiga el objetivo final, vender las propiedades.
6- Distribuir los beneficios en la forma convenida o pactada.
Qué objetivo se busca:
1- Atraer pequeños inversores para esta iniciativa.
2- Contratar a los mejores gestores. Ellos van a seleccionar a los responsables de la ejecución del proyecto y son los únicos que llevarán a cabo (en nombre de todos los inversores) la iniciativa y la toma de decisiones sin poder influir o participar de esa toma de decisiones.
3- Deben tener claro que no pueden permitirse fallar porque los riesgos son muy cuantiosos y el número de afectados muy grande. Esto les llevará a elegir, inteligentemente, proyectos con localizaciones en zonas de alta rentabilidad (ciudades importantes como Madrid o Barcelona, así como barrios importantes dentro de ellas).
4- Planificación del periodo o tiempo de la inversión. Según el análisis de los proyectos hasta ahora realizados, suele ser de cinco años de media.
5- Las rentabilidades brutas que se han llegado a obtener en algunos de los casos llegan al 70 % del capital invertido, aunque la media oscila entre el 30 y el 35 % de dicho capital.
6- Si es una buena gestora, gran parte de su trabajo para el éxito del proyecto empezará con la compra del inmueble enfocando su esfuerzo a adquirir un producto o inmueble por debajo del precio de mercado al menos en un 20 o 25 %.
Una vez seleccionado el producto, para obtener una campaña exitosa de crowdfunding, es fundamental preparar unas buenas memorias contemplando todos y cada uno de los aspectos económicos, profesionales, marketing, etc, que comprenden el proyecto en toda su amplitud. Este documento será el que se presentará a los inversores. Dicho proyecto tendrá un plan de negocio completo y contemplará, al menos, una revalorización de ese 30 o 35 % mencionado del capital invertido.
Riesgos a tener en cuenta:
1 –Depreciación de la inversión, es decir, lo que nos haría perder parte del dinero invertido. Aquí influye mucho si estamos apostando por un inmueble para reformar, donde el riesgo es menor, o sobre un solar para la construcción que incrementa el riesgo.
2- Falta de liquidez por parte de la gestora. Esto principalmente se debe a un error de planificación inicial y puede tener consecuencias importantes para todos los inversores.
3- Imprevistos: Nos referimos a un riesgo importante y difícil de prever, por ejemplo, retraso en la concesión de licencias ya sea para reforma o para obra, o imprevistos por causas de fuerza mayor como la pandemia que hemos sufrido.
4- Sociedad gestora: Las decisiones de importancia para el proyecto se toman única y exclusivamente por la sociedad gestora, no pudiendo influir en estas decisiones los pequeños inversores que han puesto su capital. De ahí que la gestora debe ser de máxima confianza y de máxima transparencia en todas sus gestiones.
No olvidemos que esto viene acompañado de la posterior derivación de responsabilidades para el caso de una mala gestión, ya sea por imprudencia, por ineficacia, falta de pericia o por mala fe.
Te puede interesar: Blanqueo de Capitales No Profesionales
El micro inversor debe minimizar el riesgo y puede hacerlo de la siguiente forma.
1- Optar por reformar en vez de construir.
2- Diversificar su cartera . El inversor puede permitirse invertir pequeñas cantidades y optar por diferentes plataformas y proyectos.
3- Comprobar previamente resultados con proyectos similares y resultados óptimos que hayan sido gestionados por la misma plataforma.
4- No olvidemos que nos encontramos ante un nuevo modelo de negocio y, como todo, está evolucionando de una manera rápida apoyándose principalmente en las nuevas tecnologías. Razón por la que debemos estar despiertos y vigilantes, igual que surgen las grandes oportunidades para hacer un buen negocio también surgen las oportunidades para grandes estafas.
Es importante asegurarnos que este tipo de plataformas cumplen con los requisitos exigidos y que su actividad está regulada por la CNMV, así como la gestión de todo el dinero y pagos.
Mi consejo es que las rentabilidades pasadas no garantizan las responsabilidades futuras. Por lo tanto, seamos prudentes e investiguemos la fiabilidad de las plataformas en las que decidimos poner nuestros ahorros, busquemos transparencia y hagamos seguimiento de nuestro capital invertido. Si tenemos esto en cuenta, seguro que nuestra micro inversión será un éxito. En el caso de no ser así, no dudes en acudir a nuestro despacho, Zaballos Abogados, donde estaremos a vuestra disposición para asesoraros y ayudaros. Nuestro teléfono es el 913103000 y recordad que nuestra dirección es Calle Luchana, 8, local izquierdo, Madrid.
Autora del Texto: Emilia Zaballos, Socia Fundadora de Zaballos Abogados
