El pasado 3 de septiembre fue derogado el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, tal y como se ha publicado en el BOE a través de la Ley 8/2021, de 2 de junio. Este artículo decía textualmente: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuando las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
Este artículo, también llamado «Ley de Cuba», formaba parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946. La justificación de este artículo en su contexto es que permitía que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España cuando sus padres fallecían pudiendo reclamar su parte de la herencia frente a los herederos no forzosos.
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La regulación del artículo 28 se traducía en una limitación a la hora de vender un inmueble adquirido por herederos o legatarios no forzosos (hermanos, sobrinos, extraños…) durante el plazo de dos años desde el fallecimiento del causante. Este precepto suponía un lastre importante en el mercado inmobiliario puesto que, aunque la venta se podía formalizar, quedaba una anotación preventiva en la finca registral.
Las consecuencias de este artículo en el ámbito inmobiliario son la paralización del inmueble en el mercado durante dos años o la posible rebaja de precio por el hecho de tener esta anotación preventiva en el registro de la propiedad. En todo caso, un menoscabo patrimonial para los herederos no forzosos designados en testamento o determinados por una declaración de herederos.
Otra consecuencia indirecta era la dificultad que algunas entidades bancarias ponían en la concesión de créditos hipotecarios cuando había constancia de ser una finca afectada por la limitación del artículo 28.
Según Mercedes Anuarbe, abogada del despacho Zaballos Abogados, “es evidente que en la actualidad no hay aplicación fáctica de este artículo en cuanto al espíritu de su norma. Se trata de un artículo anacrónico que afortunadamente queda definitivamente fuera de la legislación hipotecaria”.
En cuanto al carácter retroactivo de la derogación de este artículo, la Ley 8/2021 de 2 de junio no establece derecho transitorio. Esto supone que la norma se aplica desde su entrada en vigor no sólo para los supuestos a partir del 3 de septiembre sino que todos aquellos supuestos que ya estaban afectados por la limitación del artículo 28 quedan automáticamente libres.
Los abogados especializados en sucesiones de Zaballos Abogados podrán asesorarles en cualquier aspecto relacionado con herencias, testamentos, renuncias, liquidación de Impuestos… con la garantía de dar un asesoramiento personal y cercano.
